距離海澱區上地0702地塊的拍賣已經越來越近了，今兒來給大家講講我理解我猜測的淀上地0702。

首先我們要先去想一個問題，平米0702地塊條件很好麼？面寬我看了半天地塊掛牌文件裏的圖，說實在話，假海我沒覺出好來。淀上地

兩個住宅地塊拿眼睛看您也能看出來這不是大麵寬地塊。

這類地塊之前有個老炮給我講，面寬要麼出小戶型控總價，假海這樣做戶型就基本上是淀上地兩麵寬，戶型一般般；

要麼就是平米往200平米甚至以上幹！一棟樓吃滿地塊麵寬，面寬這樣能適當讓戶型麵寬變得好起來~

然而如果選往大了做，假海前有朱房、淀上地後有朱房二期，平米中間還站著一位中海樹村…往大了做對手忒多，有必要麼？

可能您會說，往小了做唄~比如做一大把90平米的，兩麵寬就兩麵寬唄。

這樣我們就不得不去複盤功德寺了…

今年初開盤的功德寺，從當時開盤現場傳回來的小道兒消息是140平米左右的四居賣的最快，可不是90來平米的兩麵寬…

所以如果綜合去看，我個人覺得0702地塊如果能排的開，最理想的做法是大主力120-150平米通透三麵寬四居，甚至不需要做兩部電梯，用對開門的方式做‘一梯一戶’。這樣戶型也說得過去了、得房率也說得過去了、前車也鑒了。

剩下的真沒法弄的，再去適當弄點80、90平米的小戶型，比如在邊邊角角的位置。

園林會所之於0702，我個人看法是如果按120-150平米去做主力產品，那就不要想著能搞到樹村、朱房一期的水平，畢竟人家戶型更大理應配置的園林更改善。

怎麼也得賣十來萬的項目會不會用塗料…講真，我不知道。但我個人覺得，大哥您好歹海澱上地10萬+選手，得要點臉吧…所以，我個人還是傾向0702會做石材外立麵。

精裝？我還是那句話，不一定到大改善樹村朱房的水準，但肯定也差不了太多。如果我們認為大改善用的是頂配裝標，0702則至少是上乘到頂配之間的標準。

價格？

我個人看法，基於地塊有10萬+平米的多功能地塊，實際住宅建麵9萬平米上下這個前提。我認為，大概率在底價附近成交。

但如果我們按標準算法，讓住宅背所有成本，哪怕底部附近，樓麵價也是約9萬元/平米。

海澱區上一個跟這情況類似的項目，我就不說是誰了，大致按這個算法8萬的樓麵價，實際網簽價格9萬元/平米。

所以，我想說兩件事。

第一，0702地塊別想著能很便宜的賣，怎麼也得10萬+；

第二，也別想著0702地塊會賣很貴，因為前邊有個兄弟項目樓麵+1萬就賣了。

那麼0702多少算差不多呢？11萬元/平米左右。我簡單說邏輯。

一方麵，前邊內兄弟＋1萬就賣了。

另一麵，我個人覺得0702會在標準上提檔。

所以綜合看下來，＋1萬不夠…所以我覺得＋2萬左右。

假如按我說的來，總價1100、1200萬到1600、1700萬，說白了盡量控總價在2000萬以內，因為再往上對手多啊~

然而即便就大差不差這樣了，朱房二期可還沒來呢…之前我寫過文章，我分析來分析去，覺得朱房二期大概率也得這麼幹…

如果到最後的結果大差不差真這樣…0702有書包、朱二容積率更低地塊麵寬更好戶型大概率也更好…一個有書包一個戶型更好，咋選？

明年海澱樓市的精彩，從看上地0702與朱房二期開始。

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(責任編輯：娛樂)